Si usted va a vender un inmueble de su propiedad y acude a una inmobiliaria, además de las previsiones sugeridas para la compra, asegúrese de lo siguiente:

ü  Los términos de la autorización de venta y/o de las facultades que se da al intermediario inmobiliario sobre precio, condiciones, plazos y vigencia de la autorización.

ü  Que el inmueble se encuentra en condiciones jurídicas de ser vendido.

ü  Si se trata de empalmar operaciones (venta con compra) ver los plazos y simultaneidad de las mismas.

¿Qué es la Autorización de Venta?

La autorización de venta es un contrato que se firma entre el propietario y la inmobiliaria, facultándola a ofrecer su inmueble en venta por un período determinado, y en donde además se establece: precio, forma de pago y comisión.

Esta práctica es un requisito legal.

En general, se pacta un plazo de autorización de venta de 90 días hábiles judiciales, pudiendo extenderse con acuerdo con el cliente. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que permita accionar a la inmobiliaria desplegando diferentes estrategias de publicidad y ventas adecuadas al inmueble en cuestión.

Debe tenerse en cuenta, que para este tipo de operaciones, se necesitan plazos holgados de tiempo para presentar la propiedad, contactar los posibles interesados y discutir opciones.

¿Qué pasa cuando se vence la autorización?

Dentro de la autorización se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.

¿Por qué es más conveniente para el cliente otorgar a la inmobiliaria una “Autorización de venta exclusiva”?

Porque garantiza seriedad y profesionalismo en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones.

Cuando una inmobiliaria obtiene de parte de un cliente una Autorización exclusiva de venta pone toda la fuerza del equipo de ventas dirigida a la venta de su inmueble.

Al obtener el control absoluto de la operación inmobiliaria, se realiza la correcta y adecuada inversión en publicidad y promoción, lográndose un trato más personalizado.

El propietario se ve favorecido frente al potencial comprador puesto que éste intentará negociar con las otras que también ofrecen la propiedad comisiones y precio, resultando el primero siempre en desventaja.

Por otra parte, cuando varias inmobiliarias venden en conjunto un inmueble en general demuestran realizar menores esfuerzos para la venta ya que saben que deberán compartir los honorarios con otros. La experiencia ha demostrado que con varios colegas “autorizados” muchas veces se crean desagradables conflictos.

Son conocidos los famosos listados de inmuebles que poseen muchas inmobiliarias que se encuentran desactualizados y a veces cuando un interesado consulta por una propiedad no saben si fue vendida por otros colegas o no recuerdan el valor ni las características de la misma.

¿Cómo se determina el valor de mercado de la propiedad?

La determinación del valor de mercado de una propiedad es un aspecto central para definir una inversión. La variabilidad de los precios en el tiempo y en diferentes zonas y la dificultad de recolección de datos técnicos y económicos, tornan indispensable una tasación documentada e imparcial. Utilizando los métodos del Tribunal de Tasaciones de la Nación podemos lograr una visión objetiva y actualizada del valor de un inmueble, justificando las razones de la valoración de la propiedad objeto de estudio.

Los métodos de Tasación más usados son:

ü  Valor actual depreciado / Costo de reposición.

ü  Valor por comparación de ofertas de mercado.

ü  Capitalización del valor locativo.

¿Qué herramientas se utilizan para la comercialización de propiedades?

GARNICA INMUEBLES. seleccionará las herramientas que se consideren más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, internet (a través de nuestra página web, sistema Mapaprop, Argenprop, Zonaprop, página Web de la Cámara Inmobiliaria Argentina, y otros sitios nacionales e internacionales si correspondiere), cartelería en vía pública y mailing personalizados. Este último procedimiento permite ir a la búsqueda “Del Cliente” que consideramos “Ideal” para el inmueble en cuestión, nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad. Nuestro trabajo comienza donde termina el de otros, no esperamos “el llamado” lo provocamos nosotros. Esto nos permite comprender con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.

¿Se puede estimar el tiempo en que se alquila o vende una propiedad?

No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.

¿Qué documentación debe ser entregada por el propietario a la inmobiliaria para la venta de su inmueble?

Deberá presentar fotocopias de la siguiente documentación:

ü  Escritura pública

ü  Reglamento de Copropiedad y Administración (en caso de que se trate de un inmueble en Propiedad Horizontal).

ü  Planos de Construcción

ü  Recibos de: impuesto municipal, impuesto inmobiliario Arba, servicio de agua corriente si corresponde, servicio telefónico y servicio de energía eléctrica.

ü  En el caso de que la propiedad pertenezca a una Sociedad tener los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, situación contable e impositiva.

Los documentos originales quedan en poder del propietario quien los entregará en el caso de que la venta se concrete al escribano interviniente.

Tenga en cuenta que si su propiedad supera el valor de $ 1.500.000 deberá tramitar el COTI en la AFIP.

¿Qué es el COTI?

http://www.afip.gob.ar/inmuebles/coti.asp

El COTI NO es un impuesto, es un certificado.

¿En qué caso estoy exceptuado de generar el COTI?

http://www.afip.gob.ar/inmuebles/coti.asp#ver

INFOGRAFIA

http://www.afip.gob.ar/inmuebles/documentos/INFOCOTI.pdf

Para obtener el COTI, necesita la clave fiscal. El COTI puede obtenerse vía Internet (una vez que obtenga la clave fiscal), o llamando por teléfono al 0800-999-2347. También puede obtenerse mediante el envío de un mensaje de texto al *2347 desde su celular siguiendo las instrucciones de la página web de la AFIP http://www.afip.gov.ar.

¿Es indispensable colocar un cartel de venta en el frente de mi propiedad?

Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día.

¿Quién paga los gastos del cartel?

La confección, colocación y el retiro del cartel son abonados por GARNICA INMUEBLES.

Comisión inmobiliaria

Por una operación de venta de un inmueble es del 3% a cargo de cada parte.

Todos los gastos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la venta de la propiedad estarán a cargo de GARNICA INMUEBLES.

Trabajo en colaboración con otros colegas inmobiliarios

Si usted está buscando un tipo de propiedad que no está en nuestra cartera de ofertas, inmediatamente nos conectamos con colegas de otras inmobiliarias para buscar cuál de ellas posee la alternativa más adecuada a su búsqueda.

GARNICA INMUEBLES comparte las propiedades con sus colegas, de manera que Ud. no tendrá una mayor erogación de honorarios ni tiempo que perder poniéndose en contacto con más de una a la vez.

¿Cuáles son los pasos a seguir para la compra de una propiedad?

ü  GARNICA INMUEBLES. controlará que quien vende sea el propietario, solicitando los informes en del Registro de la Propiedad Inmueble correspondientes, cargo a costa del vendedor.

ü  Además se verifica si la propiedad está libre de gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), si el dueño tiene la disponibilidad de sus bienes, exigiendo la exhibición de los informes correspondientes, y si, tratándose de propiedad horizontal, la unidad que desea adquirir tiene previsto el destino que usted le va a dar.

ü  En caso de dudas se envía copia del título de propiedad a un escribano para que pueda determinar la bondad de los títulos.

Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma:

1) Firma del contrato de RESERVA

El contrato de reserva es aquel mediante el cual el futuro vendedor se compromete a mantener el inmueble indisponible por cierto tiempo, es decir, sustraído del mercado a cambio de una suma de dinero, se produce la caducidad y esa suma entregada se reintegrará o se retendrá según lo que se haya pactado entre las partes.

La caducidad del plazo opera siempre y cuando no se haya cumplido la condición de arribar a la conclusión del negocio.

Por ello, si las expectativas de realizar el negocio se frustraran, la suma de dinero que el corredor tiene en su poder debe ser devuelta «íntegramente» a su dueño cuando éste lo requiera, o bien en el plazo estipulado en la reserva.

En este aspecto, la gestión del operador inmobiliario es a riesgo, por esa razón es que en el contrato de reserva se incluye una cláusula que prevé la obligación del corredor de devolver íntegramente la suma recibida en concepto de reserva, sin quita de ninguna naturaleza, toda vez que el negocio no se concrete.

Por el contrario, el agente inmobiliario que dolosamente retiene una suma de dinero (reserva) que le fue entregada en carácter de mandatario (cuya devolución íntegra estaba pactada contractualmente y le fue intimada por su mandante), incurre en el delito de defraudación por administración fraudulenta (Art. 173 inc. 7° Código Penal).

Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?

Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al comprador. ¿Cómo siguen los trámites?

Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

2) Firma del BOLETO DE COMPRAVENTA

¿Qué es el Boleto de Compraventa?

Es un contrato formal que se otorga por instrumento privado y que crea la obligación de concluir el negocio tal como lo pactaron las partes. Esto significa que crea la obligación de hacer la Escritura Pública Traslativa de Dominio, por lo que queda claro que el Boleto de Compraventa no es un título de propiedad.

En el Boleto se expresan las obligaciones de las partes: el vendedor está obligado a transmitir la propiedad, conservar el bien hasta la escritura, dar posesión y responder por evicción. En tanto, el comprador debe pagar el precio, firmar la escritura de compraventa y tomar la posesión real y efectiva del inmueble.

En general la Seña se incluye en el Boleto de Compraventa y alcanza aproximadamente el 30% del valor total.

¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el Boleto de Compra-venta?

1) En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el Boleto de Compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta.

2) Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo Boleto de Compraventa luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, más otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.

¿Quién designa al Escribano?

El escribano es designado por el COMPRADOR. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.

¿Qué trámites debe hacer el vendedor antes de la Escritura Traslativa de Dominio?

Debe entregarle al Escribano designado por el comprador el Título de Propiedad original de la propiedad, las últimas boletas de impuesto de Arba, Municipal y una de cada servicio (Agua, Luz, Gas, Teléfono, Expensas), el COTI y avisarle si va realizar el trámite del Impuesto a la Transferencia de inmueble o no y averiguar si es necesario hacer el Estado Parcelario según el tipo de propiedad que está vendiendo y cualquier otro título como acciones, bonos o participaciones que otorguen derecho a partes de la propiedad por minúscula que sea.

Además de acercar toda documentación solicitada por la UIF (Unidad de Información Financiera)

http://www.afip.gob.ar/lavado/#ver

3) Firma de la Escritura traslativa de Dominio y Posesión.

El tiempo estimado entre Boleto de Compra-Venta y Escritura es de 30 a 45 días aproximadamente.

¿Cuándo se realiza la posesión de la propiedad?

Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de firmarse la escritura traslativa de dominio.

Garnica Inmuebles