Si usted desea vender un inmueble de su propiedad y acude a una inmobiliaria, es importante que, además de considerar las previsiones habituales para la compraventa, tenga en cuenta lo siguiente:

Verifique los términos de la autorización de venta que otorga al intermediario: precio, condiciones, plazos y vigencia del encargo.

Confirme que el inmueble se encuentra en condiciones jurídicas de ser vendido (titularidad, gravámenes, reglamento de copropiedad si corresponde, etc.).

Si la operación está sujeta a una compra posterior, asegúrese de coordinar plazos y condiciones entre ambas partes para garantizar su simultaneidad.

¿Qué es la Autorización de Venta?Es un contrato firmado entre el propietario y la inmobiliaria que habilita a esta última a ofrecer el inmueble en venta durante un plazo determinado. Allí se establece el precio, forma de pago, condiciones y honorarios profesionales.

Este contrato es una herramienta jurídica esencial para formalizar la intermediación inmobiliaria.

En general, se acuerda un plazo de 90 días hábiles judiciales, prorrogable por mutuo acuerdo.

La autorización permite a la inmobiliaria desplegar acciones de promoción, difusión y contacto con interesados de forma eficaz y planificada.

¿Qué sucede cuando se vence la autorización?Si con una anticipación no menor a 15 días antes de su vencimiento no se manifiesta expresamente la voluntad de no renovarla, la autorización se considera renovada automáticamente por igual plazo y condiciones.

Autorización de venta exclusivaOtorgar una autorización de venta exclusiva a Garnica Inmuebles implica acceder a un servicio diferencial, con estrategias de promoción personalizadas y dedicación total del equipo comercial.

La exclusividad garantiza:

• Mayor inversión publicitaria y mejor posicionamiento del inmueble

• Trato directo con el propietario y control unificado de la información

• Seguimiento constante de interesados y gestión eficaz de visitas

• Evitar duplicidad de publicaciones desactualizadas o confusas

Cuando varias inmobiliarias ofrecen simultáneamente una propiedad sin exclusividad, suelen generarse desajustes de precios, datos incorrectos y baja eficiencia en la promoción. Además, al dividirse los honorarios entre colegas, disminuye el incentivo comercial.

Valor de mercado: ¿Cómo se determina?Determinar el valor real de una propiedad requiere de una tasación objetiva y profesional, basada en métodos técnicos y comparativos. En Garnica Inmuebles realizamos tasaciones documentadas aplicando criterios del Tribunal de Tasaciones de la Nación:

• Valor actual depreciado o costo de reposición

• Comparación con inmuebles similares en el mercado

• Capitalización del valor locativo

• Herramientas de comercializaciónSeleccionamos los medios más adecuados para cada propiedad:

• Portales inmobiliarios (Zonaprop, Argenprop, Mapaprop, Cámara Inmobiliaria Argentina)

• Nuestra página web y redes sociales

• Cartelería en el frente del inmueble

• Mailing personalizado y contacto directo con interesados

¿Cuánto tiempo puede tardar en venderse un inmueble?No es posible estimar con certeza el tiempo que permanecerá publicada una propiedad. Cada inmueble es único y su venta depende de factores como ubicación, valor, condiciones generales, estacionalidad y situación del mercado.

En Garnica Inmuebles no esperamos pasivamente la demanda: trabajamos de forma activa identificando al cliente ideal para cada propiedad, destacando sus fortalezas y posicionándola en el mercado adecuado.

Documentación requerida por el propietario El propietario deberá presentar:

• Escritura pública del inmuebl

• Reglamento de copropiedad (si corresponde)

• Planos aprobados

• Recibos de servicios e impuestos actualizados (Municipal, ARBA, Agua, Luz, Teléfono)

• En caso de propiedad de una sociedad: estatutos, libros de actas, poderes, situación contable e impositiva

• Los originales serán entregados al escribano al momento de la escrituración.

• COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble)El COTI es un certificado obligatorio para registrar ante el Estado Nacional la oferta de venta de un inmueble de determinado valor. Es requerido para todas las operaciones inmobiliarias cuyo valor supere los $22.810.177 (vigente desde el 1º de abril de 2024 hasta el 31 de marzo de 2025). Anteriormente, entre el 1º de junio de 2023 y el 31 de marzo de 2024, el monto mínimo era de $9.400.000.

Este trámite debe gestionarse ante ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero, ex AFIP) mediante clave fiscal.

Más información oficial:

Procedimiento: https://www.afip.gob.ar/inmuebles/coti/procedimiento.asp
Excepciones: https://www.afip.gob.ar/inmuebles/coti/excepcion.asp

Cartel de ventaLa colocación de un cartel visible en el frente del inmueble incrementa notablemente las consultas. Garnica Inmuebles se hace cargo de la confección, colocación y retiro del mismo sin costo para el propietario.

HonorariosPor la venta de un inmueble corresponde el abono de honorarios del 3% a cargo de cada parte.

Todos los gastos de publicidad, promoción y difusión de la propiedad están a cargo de Garnica Inmuebles.

Trabajo conjunto con otras inmobiliariasSi la propiedad que usted busca no está en nuestra cartera, trabajamos de forma colaborativa con colegas del rubro para encontrar la alternativa más adecuada.

Esto no implica ningún costo adicional ni esfuerzo duplicado para el cliente, ya que los honorarios se mantienen y la comunicación es gestionada de forma centralizada por Garnica Inmuebles.

En Garnica Inmuebles acompañamos al comprador en cada etapa del proceso, verificando la documentación y condiciones legales del inmueble:

Comprobamos la titularidad de quien vende solicitando los informes pertinentes al Registro de la Propiedad Inmueble (a cargo del vendedor).

Verificamos que el inmueble esté libre de gravámenes (hipotecas, embargos, etc.) y que se encuentre en condiciones legales para ser transferido.

En caso de propiedad horizontal, revisamos que el destino previsto coincida con el uso deseado por el comprador.

Si existieran dudas, se remite copia del título a un escribano de confianza para evaluar su validez.

Firma del contrato de reserva

El contrato de reserva es un compromiso mediante el cual el vendedor retira la propiedad del mercado por un tiempo determinado, a cambio de una suma de dinero entregada por el comprador.

Si la operación no se concreta por causas ajenas al comprador, dicha suma debe ser devuelta íntegramente.

Esta cláusula debe figurar expresamente en el contrato, ya que la reserva no constituye por sí sola una obligación definitiva.

Importante:

Si el corredor inmobiliario retiene dolosamente una reserva pactada para devolución, incurre en el delito de defraudación por administración fraudulenta (Art. 173 inc. 7° del Código Penal).

Una vez aceptada formalmente la oferta, se retira la propiedad del mercado y se avanza hacia la firma del Boleto de Compraventa o directamente la Escritura, según el acuerdo de las partes.

Si el comprador se arrepiente después de firmar la reserva, perderá la suma entregada.

La reserva establece principalmente:

Precio ofrecido por el comprador

Plazo para firmar el Boleto o la Escritura

 Firma del Boleto de Compraventa

Es un contrato privado que genera la obligación de celebrar la Escritura Traslativa de Dominio.

No es un título de propiedad, pero tiene efectos jurídicos relevantes para ambas partes:

El vendedor se obliga a conservar el inmueble, entregar la posesión, transmitir la propiedad y responder por evicción.

El comprador debe pagar el precio, firmar la escritura y tomar la posesión del inmueble.

En general, el Boleto incluye una seña equivalente al 30% del valor total.

Incumplimiento del Boleto:

Si el comprador no se presenta a firmar dentro del plazo, pierde la suma entregada.

Si el vendedor incumple, deberá reintegrar el importe recibido más otro tanto igual en concepto de indemnización, dentro de las 48 horas.

Escribano interviniente:

Es designado por el comprador. Los gastos de escritura se reparten conforme a los usos notariales locales.

Escritura Traslativa de Dominio y Posesión

Es el acto definitivo por el cual se transfiere la propiedad del inmueble. Se firma ante escribano público con intervención de ambas partes.

Trámites previos (a cargo del vendedor)

Entrega del título de propiedad original

Boletas actualizadas de impuestos y servicios (ARBA, tasas municipales, agua, luz, gas, teléfono, expensas)

Trámite del COTI ante ARCA (ex AFIP) si corresponde

Trámite del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (si aplica)

Verificación del Estado Parcelario (cuando sea exigido por normativa vigente)

Cumplimiento de los requisitos establecidos por la Unidad de Información Financiera (UIF)

Plazo estimado entre boleto y escritura: entre 30 y 45 días, salvo que se acuerde otro plazo.

Entrega de la posesión

Salvo pacto en contrario, se realiza en el mismo acto de firma de la escritura.

Créditos hipotecarios: Panorama actual

En un contexto económico en constante evolución, el acceso al crédito hipotecario en Argentina está experimentando cambios importantes. En la actualidad, diversos bancos y entidades financieras están lanzando o reactivando líneas de crédito hipotecario ajustadas por inflación (UVA), con plazos de entre 10 y 30 años.

Algunas características frecuentes de estas líneas son:

• Cuotas iniciales accesibles, ajustables por índice UVA

• Posibilidad de financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad

• Ingreso familiar mínimo en relación al monto solicitado

• Condiciones específicas por banco, provincia o convenios con desarrolladores

Desde Garnica Inmuebles nos mantenemos informados sobre las opciones disponibles y podemos orientarlo en la búsqueda de una propiedad compatible con las exigencias de cada entidad.

Importante: Recomendamos siempre una evaluación financiera con el banco de su elección o un asesor especializado antes de comprometerse en una operación con crédito hipotecario.

Notas sobre normativa vigente

Hasta el momento, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 no ha introducido cambios en la estructura jurídica de estos actos (reserva, boleto, escritura) ni en la responsabilidad profesional de los corredores inmobiliarios. Sin embargo, cualquier modificación será informada oportunamente y adaptada a esta guía.

Para cualquier consulta legal o seguimiento del proceso, Garnica Inmuebles cuenta con el respaldo de profesionales matriculados y escribanos de confianza que garantizan seguridad y transparencia en cada operación.

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